Obrigações do Alojamento Local em Portugal: o guia completo

Ter um alojamento local em Portugal é mais do que pôr um anúncio no Airbnb. Há um conjunto de obrigações legais que, se falharem, podem dar multa ou até o cancelamento do registo. Este guia junta tudo numa lista prática, atualizada para 2026.

Nota: este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico ou de um contabilista. A lei do AL tem mudado muito e cada câmara pode ter regras próprias. Confirme sempre no guia oficial do gov.pt e no regulamento do seu município.

1. Que lei se aplica ao alojamento local

A atividade é regulada pelo Decreto-Lei n.º 128/2014, alterado várias vezes. A mudança mais recente com grande impacto foi o Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024, que reverteu boa parte das restrições do programa Mais Habitação.

Na prática, o que mudou para quem explora um AL:

• O registo voltou a ter duração indeterminada. Acabou a reautorização a cada cinco anos.
• A CEAL (contribuição extraordinária sobre o AL) foi revogada.
• A autorização prévia do condomínio deixou de ser obrigatória, exceto para hostels.
• As câmaras municipais ganharam mais poder para criar regulamentos próprios, áreas de contenção e para cancelar registos.

Ou seja: a lei nacional ficou mais simples, mas a regra local passou a pesar mais. Se tem um AL em Lisboa, Porto ou noutro concelho com muitos registos, leia o regulamento municipal.

2. Registo no RNAL

Antes de receber o primeiro hóspede, o estabelecimento tem de estar registado. O registo é feito através de uma comunicação prévia com prazo dirigida à câmara municipal, no Balcão Único Eletrónico (portal ePortugal). A câmara tem um prazo para se opor e, se não o fizer, recebe o número de registo.

Documentos que normalmente vai precisar:

• Identificação e NIF do titular da exploração
• Caderneta predial urbana e certidão do registo predial
• Autorização de utilização do imóvel (ou título equivalente)
• Termo de responsabilidade sobre as condições do imóvel
• Comprovativo de início de atividade nas Finanças
• Apólice do seguro de responsabilidade civil

O número RNAL é o que tem de mostrar em todos os anúncios (Airbnb, Booking, site próprio). Anunciar sem número é uma das infrações mais fiscalizadas.

3. Seguro de responsabilidade civil

É obrigatório ter um seguro de responsabilidade civil extracontratual, com capital mínimo de 75.000 euros por estabelecimento. Cobre danos causados a hóspedes e a terceiros no exercício da atividade.

Este é hoje o ponto mais sensível. Sem comprovativo do seguro submetido no portal, a câmara pode cancelar o registo. Em Lisboa, milhares de registos foram cancelados em 2026 precisamente por este motivo. E numa área de contenção, voltar a registar pode ser impossível.

Dica prática: ponha um lembrete no calendário um mês antes de cada renovação da apólice e volte a submeter o comprovativo logo que receber o novo.

4. O que tem de existir dentro do alojamento

Além do registo, o espaço tem de cumprir requisitos mínimos de segurança e informação:

• Extintor e manta de incêndio acessíveis
• Kit de primeiros socorros
• Número de emergência 112 afixado em local visível
• Placa identificativa de AL no exterior (nas modalidades em que se aplica)
• Janelas ou varandas com ligação ao exterior e ventilação adequada
• Água quente e fria, e mobiliário e equipamento em bom estado

5. Livro de reclamações físico e eletrónico

Tal como qualquer negócio que presta serviços ao público, o AL tem de ter livro de reclamações nos dois formatos: o físico, disponível no alojamento, e a adesão ao livro de reclamações eletrónico. Tem de existir também a informação, visível, de que o livro está disponível.

6. Livro de informações em quatro línguas

Esta obrigação é muitas vezes esquecida. Todos os AL têm de ter um livro de informações para os hóspedes em português, inglês e pelo menos mais duas línguas estrangeiras. Deve incluir, entre outras coisas:

• Regras de funcionamento e de utilização do alojamento
• Recolha e separação de resíduos
• Funcionamento dos eletrodomésticos
• Regras para evitar ruído e incómodo aos vizinhos
• Contacto telefónico do responsável pela exploração

Um dossier em papel em quatro línguas é difícil de manter atualizado. É aqui que um guia digital multilíngue poupa horas de trabalho: altera uma vez e fica atualizado para todos os hóspedes, em todas as línguas, no telemóvel deles. Veja como montar um no nosso artigo sobre o manual de boas-vindas para hóspedes.

7. Comunicação e registo de hóspedes

Há duas obrigações diferentes, consoante a nacionalidade:

• Hóspedes estrangeiros: os dados têm de ser comunicados através do portal SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento), que passou da tutela do SEF para a AIMA. Confirme o prazo atual no próprio portal e não deixe acumular.
• Hóspedes portugueses: ficam registados no livro de hóspedes do estabelecimento, em papel ou digital, para consulta em caso de inspeção.

Os registos devem ser guardados e cumprir o RGPD. Um check-in digital ajuda a recolher os dados antes da chegada, sem papelada à porta.

8. Obrigações fiscais

• Início de atividade nas Finanças, com o CAE de alojamento adequado à sua situação
• Faturação de todas as estadias, incluindo as reservadas por plataformas
• IRS ou IRC sobre os rendimentos, no regime simplificado ou contabilidade organizada
• IVA, se ultrapassar o limite de isenção
• Taxa turística, nos concelhos onde existe, cobrada ao hóspede e entregue à câmara

Aqui vale mesmo a pena falar com um contabilista. As regras de IRS para AL têm particularidades (por exemplo, coeficientes diferentes consoante a localização) que mudam o valor a pagar.

9. Condomínio e vizinhos

Com o DL 76/2024, a assembleia de condóminos pode pedir o cancelamento do registo quando há perturbação reiterada do descanso, por deliberação. Ou seja, ter boas regras de ruído e comunicá-las bem aos hóspedes deixou de ser só cortesia: protege o seu negócio.

Checklist rápida

• Registo RNAL ativo e número em todos os anúncios
• Seguro de responsabilidade civil (mín. 75.000 €) válido e comprovativo submetido
• Extintor, manta de incêndio, primeiros socorros e 112 afixado
• Placa de AL no exterior
• Livro de reclamações físico e eletrónico
• Livro de informações em PT, EN e mais duas línguas
• Comunicação SIBA dos estrangeiros e livro de hóspedes para nacionais
• Início de atividade, faturação e taxa turística em dia
• Regulamento municipal lido e cumprido

Perguntas frequentes

O alojamento local precisa de licença?

Não existe uma licença no sentido clássico. O que a lei exige é uma comunicação prévia com prazo no Balcão Único Eletrónico, que gera o número de registo RNAL.

O seguro de responsabilidade civil é obrigatório?

Sim. O capital mínimo é de 75.000 euros por estabelecimento e a falta de comprovativo pode levar a câmara a cancelar o registo.

Em que línguas tem de estar o livro de informações?

Em português, inglês e pelo menos mais duas línguas estrangeiras.

Tenho de comunicar os hóspedes às autoridades?

Sim. Os hóspedes estrangeiros são comunicados através do portal SIBA. Os hóspedes portugueses ficam registados no livro de hóspedes do estabelecimento.

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